Какую доходность могут принести инвестиции в новостройки с использованием кредита, как грамотно выбрать объект и какие нюансы нужно учесть при досрочном погашении долга?

Андрей Колочинский,
управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Ипотека считается наиболее популярным способом улучшения жилищных условий. Мало кто рассматривает ипотечный кредит как возможность инвестировать в недвижимость, позволяющую не только зафиксировать, но и приумножить свои сбережения.

Ставки вниз, цены — вверх

До недавнего времени из-за высоких ставок частным инвесторам было невыгодно использовать этот инструмент: переплата по кредиту нивелировала рост стоимости жилья. За последний год снижение ипотечных ставок на первичном рынке жилья привело к тому, что ипотечные ставки находятся на историческом минимуме. При этом наблюдается устойчивый рост цен на новостройки, так что даже у людей без достаточной суммы на единовременную покупку недвижимости при грамотном подходе есть шанс вложиться на этапе строительства и заработать.

Как соотносится рост цен на жилье в новостройках со ставками по кредитам? За 2019 год цена 1 кв. м в столичных новостройках массового сегмента увеличилась в среднем на 8%. В 2020 году рост продолжался даже в тот период, когда действовали ограничения из-за распространения коронавируса и не работали стройки.

Так, по итогам I полугодия 2020-го средняя цена на первичном рынке жилья в Москве увеличилась на 4%. И этот рост случился только за счет инфляции: если проследить, как меняются цены по мере приближения строительной готовности, за три года от котлована до момента ввода в эксплуатацию удорожание способно достичь 30%.

Но и это не предел. Дополнительный рост цены способен обеспечить выбор квартиры в малоизвестном проекте на этапе котлована, когда застройщик сознательно занижает стоимость, чтобы привлечь внимание к своему ЖК, или открытие новой станции метро в районе застройки: качественное улучшение транспортной доступности добавляет до 10% к первоначальной стоимости.

Пока застройщики повышают цены в своих проектах, ставки по ипотеке, наоборот, снижаются: с 10% летом 2019 года до рекордных 6,5% по программе субсидированной ипотеки в апреле 2020 года. В реальности кредит удастся оформить на еще более выгодных условиях: например, Росбанк по программе субсидирования выдает займы по ставке от 4,35% (для зарплатных клиентов при соблюдении условий программы «Льготная новостройка»).

При покупке некоторых новостроек удастся найти продукты со ставкой 0–0,5% на первый год кредитования или уменьшенный размер ежемесячного платежа на период строительства дома.

А семьям с детьми и вовсе не стоит искать специальные предложения: для них действует программа семейной ипотеки со ставкой от 4,5%.

Вернуть проценты и остаться в плюсе

Низкие ставки — далеко не единственное преимущество ипотеки в условиях экономической турбулентности. Не нужно быть финансовым аналитиком, чтобы предсказать высокие темпы инфляции в среднесрочной перспективе. Что означает такой прогноз для ипотечного заемщика?

ПРИ ОБЕСЦЕНИВАНИИ РУБЛЯ СТОИМОСТЬ ТОВАРОВ И УСЛУГ БУДЕТ РАСТИ, ЗНАЧИМОСТЬ ЕЖЕМЕСЯЧНОГО ПЛАТЕЖА СНИЖАТЬСЯ, НО ЦЕНА КВАРТИРЫ В ДОГОВОРЕ С БАНКОМ ОСТАНЕТСЯ НЕИЗМЕННОЙ.

В итоге при благоприятном стечении обстоятельств после завершения строительства получится продать квартиру с наценкой минимум 30%, досрочно отдать банку долг, вернуть себе часть уплаченных процентов за пользование средствами и остаться с прибылью.

Чтобы не быть голословным, приведу конкретный расчет. 

ПРИМЕР

При средней стоимости однокомнатной квартиры на начальном этапе строительства 6 млн рублей и первоначальном взносе 20% сумма кредита составит 4,8 млн рублей.

При ставке 6% и сроке кредитования 10 лет относительно комфортный ежемесячный платеж будет равен примерно 53 тыс. рублей. За весь период обслуживания кредита переплата банку достигнет 1,5 млн рублей. При досрочном погашении долга банк не получит проценты, которые начисляются на оставшуюся сумму и срок займа. Таким образом, переплата за три года, пока строится дом, — около 800 тыс. рублей.

За счет изменения строительной готовности и инфляционного роста цена квартиры к моменту ввода в эксплуатацию может достигнуть 9–9,5 млн рублей.

В случае ее продажи даже при уплате налога с разницы между ценой в ДДУ и стоимостью в договоре купле-продажи собственник останется в плюсе и получит чистую прибыль минимум 2 млн рублей.

Способы заработать

Как увеличить сумму дохода? При досрочном погашении ипотеки клиент вправе обратиться в кредитную организацию с просьбой вернуть часть выплаченных процентов, так как при аннуитетной системе платежей банк в первые годы обслуживания кредита заранее взимает проценты за все время пользования средствами. Но по законодательству оплата должна производиться только за период фактического пользования кредитом.

Важно: не исключено, придется действовать через суд, и вернуть удастся лишь те проценты, которые оплачивал заемщик. Разница, полученная с помощью субсидий от государства, при расчете не учитывается.

И в заключение еще один совет тому собственнику, который не захочет продавать квартиру до истечения налогового периода (пять лет), но не собирается продолжительное время тратить приличную часть зарплаты на обслуживание кредита. В этом случае будет разумным сдать готовую квартиру в аренду. С экономической точки зрения это выгодно, так как размер ипотечного платежа с годами остается неизменным, а размер ренты индексируется ежегодно в зависимости от инфляции.

Удобный подбор квартир на cian.ru

---