Пока правительство РФ бодро рапортует о снижении цен на морковь по ходу созреванию урожая, строительную отрасль продолжает лихорадить даже к концу «горячего сезона» 2021 года. В августе «Минстрой» предлагает одновременно верить в то, что рост цен «так или иначе стабилизируется» и привыкать к «новой реальности». Как прокомментировал экономист Андрей Мовчан, у нас всегда ещё как у Фазиля Искандера в «Кроликах и удавах»: естественные причины ставятся в заслуги правительству, а ошибки правительства считаются естественными причинами. Однако работникам стройотрасли не до шуток – вместе с ними пообщался спецкор журнала «Горпроект» Максим Кирсанов, чтобы понять, вернуться ли долгострои на фоне необходимости постоянно пересматривать сметы, или наоборот, как обещают власти, будут побеждены.
Кейсы долгостроев: есть ли прогресс?
Проблема долгостроев одна из немногих системных и общепризнанных проблем российского общества и экономики, которые последовательно решаются десятилетиями, начиная как минимум с принятия закона о деловом строительстве (ФЗ 214) в 2004 году. За это время было принято много новых законов, подзаконных актов и инициатив, вплоть до создания в этом 2021 году «Единого заказчика строительства» для работы с проблемными объектами, строящимися государством, и перевода частников на эскроу-счета для жилищного строительства (около 65% по всей стране). Однако проблема даже после признания и систематической работы никуда не делась. Осенью 2020 года Счетная палата РФ выявила почти 75 000 «объектов незавершенного строительства» («ОНС»), финансируемых за счет бюджета. Объем вложений в незавершенное строительство составлял более 5 трлн рублей. В том числе только по итогам доковидного 2019 года, аудиторами за 2019 год было выявлено 4300 новых «брошенных» объектов с объёмом вложений более 248 млрд рублей, а количество новых «долгостроев» (т.е. формально не брошенных, но со сдвинутыми сроками сдачи) оценили в 3400 штук с объемом вложений в них около 876 млрд рублей. Каждый год 10-20 тысяч обманутых дольщиков обзаводятся наконец заветным жильём, однако за пределами Москвы число новых банкротств застройщиков не снижается (за прошлый год с рынка ушёл каждый пятый игрок) и поэтому итоговая цифра граждан с зависшими деньгами, если и колеблется, то не в ту сторону: десять лет назад их было около 120 000, а сейчас по разным оценкам либо почти столько же (по данным Марата Хуснуллина), либо даже больше – 160 000, по данным собеседников ТАСС. Впрочем, в разгар очередного экономического кризиса в России в 2018–2020 гг. только признанных обманутых дольщиков было больше 200 000 и четверти из них всё же повезло получить либо ключи, либо компенсационные выплаты. К последним, однако, есть вопросы – в связи со всё той же инфляцией стройматериалов. Если ранее компенсации обманутым покупателям жилья по ФЗ 214 бывали на 10–15% ниже рыночной стоимости, то сейчас разброс может доходить до 50%. Например, в Якутске было принято решение о выплате компенсации дольщикам из расчета от 50 тыс. руб. за «квадрат», хотя рыночная стоимость в Сибири давно больше 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Не удивительно, что на фоне подорожания, забеспокоились даже лидеры рынка.
Кейсы мостовиков – не пирровы ли победы.
Летом 2021 года на фоне подорожания стройматериалов с публичной обеспокоенностью за свое будущее выступили даже короли госзаказов. К Владимиру Путину обратились главы восьми крупнейших компаний, возводящих инфраструктуру в стране, включая «СГМ-Мост» Аркадия Ротенберга (строила Крымский мост), «Стройтрансгаз» Геннадия Тимченко (строящий газопровод «Ямал-Европа», стадионы к ЧМ-2018 и крупнейшие региональные мосты, например, Фрунзенский) и «Автобан» (также работающая с Аркадием Ротенбергом сейчас над трассой «Москва-Казань»). Они охарактеризовали состояние строительной отрасли как «кризисное», а совокупные убытки компаний за последние пять лет, с 2015-го, оценили в 137 млрд руб. Одна из причин такой ситуации, как следует из письма — система ценообразования в бюджетном строительстве, не соответствующая рыночным реалиям. На фоне подорожания большинства материалов минимум на 50%, Минстрой пообещал корректировать сметы на инфраструктуру максимум на 30%.
Крупнейших российских транспортных строителей можно понять. Хотя именно мостов и тоннелей в эпоху Владимира Путина построено больше, чем при любом другом правителе России (включая завершение 16 советских долгостроев ещё в первое десятилетие 2000-х), а на возведение новых транспортных объектов в среднем за 6 лет (срок одной президентской каденции в России) тратилось более 880 млрд. руб. По оценкам Минстроя это по 2% ВВП в год, или, начиная с 2005 года, треть получаемых страной нефтедолларов.
Наряду с успехами российских аграриев, снова, как и при царе, кормящих весь мир, именно мостостроение чаще всего записывается поклонниками российского президента в неоспоримые успехи эпохи. 22 из 32 самых протяжённых мостов России были построены после 2000 года, оценки числа мостов более 100 метров длиной также рознятся, но их, по всей видимости, более 200 за 21 год. Сложно понять, насколько каждый мост вносит вклад в рост ВВП, но в целом картина в духе «Нового курса» Рузвельта не может не восхищать. Более того, по сравнению с советскими временами мосты стали строить всего за 2–3 года против средних советских 10 лет. А состоящие из многих десятков мостов ЦКАД в Московской области и Тавриду – лишь немногим более.
И это на фоне постоянного роста качества. Только летом 2021 года вновь были ужесточены требования для проектирования мостов (СП 35 «Мосты и трубы») и тоннелей (СП 122 «Тоннели железнодорожные и автодорожные»), чтобы с помощью более качественных технологий (включая опорные части, деформационные швы и мониторинг мостов) сделать конструкции более долговечными. Сложно не сравнить ситуацию с девелоперами, жалующимися на «неподъемно жесткие» требования для жилого строительства, включающие в 2021 году пандусы для инвалидов и пожарную безопасность (в целом себестоимость строительства ЖК за год выросла 20%). Технологии мостостроения, конечно, также не стоят на месте. Не удивительно, что человек победивший крупнейший советский долгострой Юрий Константинович Севенард – достроивший спустя 40 лет после начала санкт-петербургскую дамбу (ставшую ключевой частью кольцевой автодороги северной столицы - КАДа), однажды заметил, глядя на современные опалубки «ПромСтройКонтракт» на Загорской ГАЭС, что это технологии уже нового века.
Однако именно в правление Владимира Путина состоялось банкротство нескольких лидеров рынка, которые как раз помогали достижению столь впечатляющих успехов. В 2015 году банкротом стал омский «Мостовик» спустя четверть века работы, надорвавшись на мостах во Владивостоке и олимпийской инфраструктуре. Ещё раньше, в 2014 году, банкротом стало НПУ Космос, строившее в начале 2000-х развязки МКАДа и «Трёшки». И если часть его объектов, например, многострадальный Алабино-Балтийский тоннель, в итоге органично вписались в московскую инфраструктуру, то куски «четвертого транспортного кольца», начатого также «Космосом» во времена Лужкова, не сразу и не без труда были втиснуты в систему «хорд».
Характерный пример - восьмиэтажный гаражно-парковочный комплекс (АТЦ) на 3500 мест площадью 128 тыс. кв. м. с тоннелем под ним вдоль границы с Измайловским лесопарком, построенный в 2008–2011 гг. с использованием самых современных на тот момент опалубок ПСК (PSK-CUP). Он также должен был стать хабом «Четвертого транспортного кольца» (отмененного, ещё до завершения строительства АТЦ). Рядом были построены надземный пешеходный мост через хорду, железнодорожную ветку и линию железной дороги (станция «Соколиная гора»). Но лишь достройка Северо-восточной хорды оживила эти места, пустовавшие почти 10-летие после строительства объекта. Все хорошо видели, как панельные конструкции советской эпохи вроде Ховринской больницы быстро приходили в негодность, попросту разваливались. Современное монолитное строительство на этом фоне гарантирует большую сохранность сооружений, даже после серьезных простоев. Рассмотрим несколько характерных примеров.
Перепрофилирование, как способ борьбы с долгостроями.
Как показывает практика последней четверти века, остановка строительства может произойти по множеству причин – от мирового экономического кризиса до частных финансовых проблем инвесторов. А вот продолжение строительства после перерыва - это часто вопрос поиска смыслов и крепкости недостроенного объекта на российском климате, включающего в себя не только экстремальные осадки, но и, например, многочисленные обводненные грунты, способные разрушить фундамент.
С жилыми объектами всё просто – ведь есть давление «дольщиков» и общая политизированность «жилищного вопроса». Например, как бы ни пострадали малоэтажные конструкции ЖК «Белый город» в Солнечногорске, брошенные «Urban Group», их достроят для 550 ждущих покупателей. С нежилыми объектами всё сложнее. Заброшенные аквапарки у Пречистенской набережной и Парка Победы в Дорогомилово простояли более 12 лет прежде, чем стать «Культурным центром бассейна «Чайка» и ЖК с океанариумом на ул. Братьев Фонченко. Учебно-лабораторные корпуса МГУ на проспекте Вернадского просуществовали как огромная сумрачная промзона больше 20 лет, прежде чем знаменитый инвестор Катерина Тихонова начала реализовывать там свой амбициозный научный проект. Вдали от столицы такие истории тоже происходят. Здание на Заповедной улице на окраине Санкт-Петербурга строили в 1990-х годах для НИИ астрофизики РАН, а в 2021 году уже упомянутая Публично-правовая компания (ППК) «Единый заказчик в сфере строительства» решила сделать из огромного долгостроя хранилище объектов Кунсткамеры. Таких объектов у ППК уже около 120 (из них пятая часть – научные и медицинские), они собраны из долгостроев министерств, ведомств (Ростуризм, Роспотребнадзор и др.), ряда вузов (РАНХиГС, МГУ), а также Управделами президента, Генпрокуратуры, Верховного суда, «Росатома» и «Роскосмоса».
Похожую практику применяют и мэрии. Иногда это происходит после презентации нового способа использования здания. Так, мэрия Краснодара решила достроить знаменитый «готический замок» в Затоне, превратив хорошо сохранившийся благодаря качественной монолитной опалубке комплекс в детский спортивный центр. Иногда способ использования становится камнем преткновения для удаления долгостроя. Так происходит прямо сейчас в Калининграде, где мэрия хочет застроить жилыми комплексами в скандинавском стиле огромную бруталисткую конструкцию Дома Советов, чему противятся архитекторы города, некоторые из которых мечтают о восстановлении городского замка Кенигсберга. Когда денег много, как у мэрии Москвы, можно начинать достройку, ещё не имея озвученных планов использования – впрок, как это делается 12-этажной махиной здания военно-космического ведомства у метро Шаболовская в Москве (провисевшее 29 лет на балансе телеканала РТР, которому оно оказалось не нужно).
Разумеется, никто не застрахован в нашу неспокойную эпоху от ЧП. Характерный пример – московский стройкомплекс, который только недавно на Воробьевых горах, добивший зависшую стройку канатной дороги и уже получивший в 2021 году новый долгострой, ещё большего масштаба: теннисный центр у реконструированного стадиона «Дружба» в Лужниках. Крупнейший объект в стиле деконструктивизма (с нарочито ломанными формами и визуальной усложненностью) площадью 36 тыс. м² и высотой 27 метров завис ещё минимум на 2 года. Однако есть надежда, что это скорее исключение, нежели правило. Два главных оружия строителей – скорость и хорошие технологии (опалубка, ветрозащита, муфты для арматуры) дают возможность прорваться через любые сложности. Как заявил курирующий отрасль вице-премьер РФ Марат Хуснуллин: "Если мы беремся за объект, то больше трех лет строить нельзя. Очень сложные - чуть дольше. Если нет финансирования, начинать нельзя. Это наш принципиальный подход. Ближайшие годы, особенно 2023, к которому Марат Шакирзянович пообещал искоренить проблему обманутых дольщиков, покажут насколько реально долгострои уходят в прошлое.
CКАЧАТЬ
ПОСМОТРЕТЬ
Лучшие материалы за месяц
